Abschaffung Eigenmietwert -Wohneigentum in der Schweiz nach dem Systemwechsel

Was Eigentümer jetzt beachten sollten

Lange wurde darüber diskutiert, nun ist die Entscheidung gefallen: Die Schweiz steht vor einem grundlegenden Wandel in der Besteuerung von selbstgenutztem Wohneigentum. Mit dem beschlossenen Systemwechsel endet ein jahrzehntealtes Steuerprinzip – und eröffnet gleichzeitig neue Fragestellungen für Immobilienbesitzerinnen und Immobilienbesitzer.

Dieser Beitrag ordnet die wichtigsten Veränderungen ein und zeigt auf, weshalb sich Eigentümer bereits heute mit den kommenden Rahmenbedingungen auseinandersetzen sollten.

Ein Abschied mit Folgen: Das Ende des Eigenmietwerts

Bislang galt in der Schweiz ein besonderer Grundsatz: Wer im eigenen Haus oder in der eigenen Wohnung lebte, musste ein fiktives Einkommen versteuern – den sogenannten Eigenmietwert. Die Logik dahinter war einfach, aber umstritten: Eigentümer sollten steuerlich ähnlich behandelt werden wie Mieter, da sie sich theoretisch eine Miete „ersparen“.

Mit dem neuen System wird dieser Gedanke aufgegeben. Künftig wird das selbstbewohnte Eigenheim nicht mehr als Einkommensquelle betrachtet. Für viele Eigentümer bedeutet das eine spürbare Vereinfachung der Steuererklärung – und je nach Situation auch eine finanzielle Entlastung.

Weniger Abzüge, klarere Spielregeln

Der Wegfall des Eigenmietwerts kommt allerdings nicht ohne Gegenleistung. Gleichzeitig werden zahlreiche Abzugsmöglichkeiten eingeschränkt oder vollständig gestrichen. Dazu zählen insbesondere:

• Kosten für den laufenden Unterhalt bei selbstgenutzten Immobilien

• Aufwendungen für Renovationen und Modernisierungen

• Schuldzinsen auf Hypotheken, mit wenigen zeitlich begrenzten Ausnahmen

Damit verändert sich die steuerliche Logik grundlegend. Während früher hohe Hypotheken steuerlich attraktiv sein konnten, rückt künftig die effektive Tragbarkeit einer Immobilie stärker in den Vordergrund. Wer wenig Fremdkapital einsetzt oder seine Hypothek bereits weitgehend amortisiert hat, wird vom neuen System tendenziell profitieren.

Zweitwohnungen rücken stärker in den Fokus

Eine Besonderheit des neuen Modells betrifft Zweitliegenschaften. Um Einnahmeausfälle auszugleichen – insbesondere in Regionen mit vielen Ferienwohnungen – erhalten die Kantone die Möglichkeit, eine spezielle Objektsteuer auf selbstgenutzte Zweitwohnungen einzuführen.

Wichtig dabei ist: Diese Steuer ist keine Pflicht, sondern ein Instrument, das jeder Kanton individuell ausgestalten kann. Ob, wann und in welcher Höhe sie erhoben wird, hängt somit vom Standort der Immobilie ab. Für Eigentümer von Ferienwohnungen oder Zweitdomizilen wird die Standortwahl dadurch noch relevanter.

Wer gewinnt – und wer genauer rechnen sollte

Die Auswirkungen des Systemwechsels sind nicht für alle gleich. Entscheidend sind unter anderem:

• Höhe der Hypothek

• Alter der Immobilie

• geplanter Investitionsbedarf

• Nutzung als Erst- oder Zweitwohnsitz

Vorteile ergeben sich häufig für:

• Eigentümer mit geringer oder keiner Verschuldung

• Personen im Ruhestand

• Haushalte mit stabilen, langfristigen Finanzierungsmodellen

Herausforderungen können entstehen für:

• stark fremdfinanzierte Immobilien

• ältere Liegenschaften mit hohem Sanierungsbedarf

• Eigentümer, die in naher Zukunft grössere Investitionen planen

Zeitlich kein Druck – strategisch aber sinnvoll

Auch wenn der Systemwechsel nicht von heute auf morgen umgesetzt wird, ist Abwarten nicht zwingend die beste Strategie. Gesetzliche Anpassungen, kantonale Umsetzungen und neue Steuerpraxis benötigen Zeit. Genau diese Übergangsphase bietet Eigentümern jedoch die Chance, vorausschauend zu planen.

Dazu gehören etwa:

• die Überprüfung der eigenen Finanzierungsstruktur

• die zeitliche Planung von Renovationen

• die Bewertung von Zweitwohnungen unter neuen steuerlichen Gesichtspunkten

Fazit: Mehr Klarheit, aber neue Verantwortung

Die Reform der Wohneigentumsbesteuerung bringt mehr Transparenz und beendet ein vielfach kritisiertes Konstrukt. Gleichzeitig verschiebt sie die Verantwortung stärker zu den Eigentümern selbst. Steueroptimierung über hohe Schulden verliert an Bedeutung – nachhaltige Finanzierung, Werterhalt und Standortqualität rücken in den Fokus.

Für Immobilienbesitzer in der Schweiz beginnt damit kein einfacheres, aber ein ehrlicheres System. Wer seine Situation frühzeitig analysiert und Entscheidungen nicht allein aus steuerlichen Gründen trifft, wird langfristig besser aufgestellt sein.