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  • AutorenbildDiana Grieder

Auflösung eines Verwaltungsvertrages (fast) jederzeit möglich? Hätten Sie das gewusst?


Ein bestehender Verwaltungsvertrag einer Stockwerkeigentümergemeinschaft kann grundsätzlich jederzeit durch Beschluss der Stockwerkeigentümerversammlung gekündigt werden.

Bestimmungen im Obligationenrecht

Darin enthalten: Art. 404 OR, der schon seit längerer Zeit Gegenstand eines Meinungsstreits ist, der zwischen dem Bundesgericht einerseits und dem Grossteil der juristischen Lehre andererseits besteht. Art. 404 Abs. 1 OR bestimmt: «Der Auftrag kann von jedem Teile jederzeit widerrufen oder gekündigt werden» (wobei «widerrufen» nichts anderes meint als eine Kündigung, die vom Auftraggeber bzw. Kunden ausgesprochen wird).


Rechtsprechung Bundesgericht

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts gilt, dass das jederzeitige Kündigungsrecht gemäss Art. 404 OR zwingend ist und auch nicht indirekt beschränkt werden kann, wie etwa durch Vereinbarung einer Konventionalstrafe. Konsequenz: Dienstleister wie Kunde sind jederzeit berechtigt, den Vertrag per sofort zu kündigen – auch wenn sie in ihrem Vertrag etwas anderes vereinbart haben, wie insbesondere Kündigungsfristen. So kann der Fall eintreten, dass eine umfangreiche vertragliche Kündigungsregelung, auf welche zumindest der eine Vertragspartner vertraut hat, plötzlich Makulatur darstellt.


Kündigung «zur Unzeit»

Ein Anspruch auf Schadenersatz des Vertragspartners des Kündigenden kommt nur in beschränktem Rahmen infrage. Nach Art. 404 Abs. 2 OR setzt ein solcher Anspruch voraus, dass die Kündigung «zur Unzeit» erfolgte. Sprich: Wenn sie in einem für den Vertragspartnern ungünstigen Moment und ohne sachliche Rechtfertigung erfolgt und dem Vertragspartner dabei besondere Nachteile verursacht. Beschränkt ist aber auch der Umfang des allenfalls zu ersetzenden Schadens. Dieser ist aufgrund von Art. 404 Abs. 2 OR auf den Ersatz dessen limitiert, was der Vertragspartner gehabt hätte, wenn die Kündigung nicht gerade zur Unzeit erfolgt wäre.


Somit ist ein Vertrag, in dem Ihnen suggeriert wird, dass Sie an eine Mindestdauer gebunden sind nichtig.


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